Un marché locatif dopé par la saisonnalité

L'investissement locatif saisonnier est très présent sur la Côte d'Azur. La location à la semaine à Cannes en est un bon exemple, et peut être un investissement locatif de qualité.

Tout concourt à des loyers à la semaine relativement élevés:

• nombre de logements hôtelier insuffisants
• parc locatif classique à améliorer (prestations, état, etc.)
• évènementiels importants (festival du film de Cannes par exemple)
• attrait général de la Côte d'Azur et de la Méditerranée !

Investissement meublé locatif à Cannes.

Appartement F2 LMP ou LMNP à Cannes

Par rapport au revenu que l'on pourrait éventuellement retirer de la location saisonnière d'un appartement sur Cannes (quartier Suquet), en excellent état, disposant d'un équipement approprié (exemples non exhaustifs: Lave-vaisselle, Congélateur, Lave-linge, Parking privatif, Télévision, etc.) et pour 2 couchages, il nous semble que vous pourriez espérer louer:

• 300 € / semaine hors saison
• 500 € / semaine en juillet et août
• 1100 € / semaine lors du festival du film.

Les prix s'entendent toutes taxes et charges inclus, et sont le reflet de prix constatés habituellement sur le marché: ils sont donc susceptibles de varier en fonction de votre bien et ne constituent pas un avis de valeur locative, mais une simple indication. De plus, il convient de pondérer une éventuelle rentabilité avec un taux de remplissage que nous laissons à votre appréciation.

En revanche, on voit bien que le festival de Cannes est une manne locative importante!

A noter qu'une telle mise en location impose diverses contraintes, parmi lesquelles:

• faire réaliser l'entretien chaque semaine,
• fournir des draps et du linge chaque semaine,
• gérer l'entrée et la sortie de chaque locataire chaque semaine.

Il nous semble que cette gestion, bien que rentable, sera difficile à mettre en oeuvre, et que l'appel à un tiers (gestion par agence) baissera sensiblement cette espérance de gain.

Une alternative plausible consisterait à louer le logement de Septembre à Juin à un ou plusieurs étudiants, et de le louer à la semaine l'été.
Pour un appartement de type F2, soumis aux mêmes conditions et réserves que celles évoquées précédemment, il nous semble que vous pourriez espérer louer:

• 750 € / mois
• 500 € / semaine en juillet et août

Cette alternative ne vous imposerait de contraintes de ménage, linge, états des lieux etc. que 8 semaines par an.

Immo-Cannes-Riviera,votre chasseur immobilier à Cannes, vous conseille donc de mûrement réfléchir au temps et à l'énergie que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre investissement locatif. Nous sommes là pour vous conseiller au mieux en tant que coach immobilier.

Fiscalité de la location en meublé

A noter que fiscalement, le loueur en meublé est soumis aux impôts locaux :

• taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel
• taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location
• taxe foncière sur les propriétés bâties.

En revanche, en ne franchissant pas le seuil de 32000 euros de BIC par an, vous pourriez faire le choix du statut dit « Micro Bic », qui vous permettrait d'obtenir un abattement de 50% sur le chiffre d'affaires réalisé avant imposition. Vous ne pourriez déduire aucune charge ni travaux dans cette hypothèse.

Exemple:
Chiffre d'affaires réalisé: 20000 €
Tranche marginale d'imposition: 10,84%
Taxe foncière 700 €
Charges annuelles 2000 €
Assurance 250 €
Frais de Gestion 2000 €
Travaux 10000 €
Meubles 2000 €

Total des frais et charges: 16950 €

• Les frais et charges sont supérieurs à 50% du chiffre d'affaires réalisé: le choix du MicroBic n'est pas optimum.
• Si les frais et charges étaient inférieurs à 50% du chiffre d'affaires réalisé, le choix du MicroBic serait plus approprié.

Dans le cas d'une imposition au réel, qui est possible même si le montant annuel des BIC est inférieur à 32000, nous vous recommandons vivement de faire appel à un comptable.

Bref, louer en meublé est un régime encore favorable. Comme chaque investissement locatif, il doit être adapté àvotre situation fiscale et patrimoniale, et puisqu'il s'agit d'un bien immobilier et non d'un produit fiscal ou financier, il vous faut les services d'un Chasseur Immobilier qui saura vous guider sur tous ces points.